Il prossimo 30 settembre scade il termine per perfezionare l’assegnazione o cessione agevolata di beni immobili ai soci e, in determinati casi, la trasformazione in società semplice.
Questo beneficio, introdotto dalla Legge di Bilancio 2026, consente di assegnare o cedere ai soci determinati beni immobili e beni mobili registrati non strumentali a condizioni vantaggiose.
In particolare, stabilisce un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP ridotta all’8% per le società operative, e al 10,5% per le società considerate «non operative» in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti.
Si tratta di un regime agevolato temporaneo tra i più attesi dagli imprenditori, e per molte società rappresenta un appuntamento decisivo per la gestione del patrimonio.
Gli immobili gestiti dalle società non operative
È il caso delle società di capitali (tipicamente SRL) nate con l’unico scopo di gestire il patrimonio immobiliare di una famiglia.
Spesso, queste aziende non soddisfano i criteri previsti dalla normativa e vengono qualificate come «società non operative», con severe penalizzazioni fiscali e forti limitazioni nell’uso dei crediti IVA.
Invece, l’assegnazione agevolata entro il 30 settembre permette di risolvere la questione a monte, trasferendo gli immobili direttamente ai soci come persone fisiche.
Infatti, consente di effettuare l’operazione applicando un’imposta sostitutiva del 10,5%, calcolata, su richiesta della società e nel rispetto delle condizioni previste, sulla base del valore catastale del bene anziché del maggior valore di mercato.
I beni in godimento ai soci
Riguarda la prassi di far acquistare ad una società operativa uno o più immobili ad uso abitativo o vetture di rappresentanza, per concederle in uso gratuito all’imprenditore o ai suoi familiari.
Entro il 30 settembre è possibile regolarizzare queste situazioni trasferendo la proprietà del bene al socio versando l’imposta sostitutiva dell’8%.
Il passaggio generazionale
Si riferisce alle società di persone (prevalentemente SNC o SAS) che si trovano ad affrontare il ritiro dei fondatori, mentre i successori non intendono proseguire l’attività imprenditoriale.
Mantenere la proprietà degli immobili (locali commerciali, depositi, piazzali) esclusivamente a scopo di locazione, cessione o utilizzo privato, potrebbe comportare costi di gestione inutilmente elevati e una forte penalizzazione fiscale.
In questo caso, l’assegnazione agevolata permette di trasferire gli immobili ai singoli soci applicando l’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza, prima di chiudere la società.
La vendita di un bene immobile
L’agevolazione è dedicata anche alle società che, per trasferire un bene immobile a uno o più soci, optano per la cessione a titolo oneroso, anziché procedere alla sua assegnazione gratuita.
Infatti permette di cedere formalmente il bene tramite un normale atto di compravendita, con una tassazione dell’8% o del 10,5% sulla plusvalenza generata in luogo della tassazione ordinaria.
La trasformazione in società semplice
Nel caso in cui i soci non vogliano co-intestarsi gli immobili a titolo personale, la norma offre la possibilità di una trasformazione agevolata della società commerciale in società semplice.
Questo modello societario non può svolgere attività d’impresa, ha per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni agevolabili ed è escluso per legge dalla disciplina delle società di comodo.
Entro il 30 settembre, la società può cambiare la propria veste giuridica applicando la medesima imposta sostitutiva (8% o 10,5%) sulle plusvalenze.
I requisiti per accedere al beneficio
Per accedere al regime di favore, occorre che tutti i soci risultino iscritti nel libro soci al 30 settembre 2025, oppure entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge, sulla base di un titolo con data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
Nel caso della trasformazione in società semplice, questo requisito riguarda invece tutti i soci
Inoltre, entro il 30 settembre 2026 è necessaria:
- la stipula dell’atto notarile di assegnazione o cessione dei beni, o trasformazione in società semplice
- il versamento della prima rata del 60% dell’imposta sostitutiva, con il restante 40% entro il 30 novembre, eventualmente utilizzando crediti in compensazione orizzontale.
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